充実の新築一戸建て
地下室については、全体の床面積（地下室も含む）の三分の一までは容積率の計算に含めなくてよいことになっています。
たとえば「ここは低層の住宅を中心とした住宅街」「中高層マンションを建ててもいい住宅街」「工場や倉庫向けの地域」というように、街づくりのために地域ごとに「用途地域」が定められています。
「第一種低層住居専用地域」なら閑静な低層住宅街が期待できますし、「近隣商業地域」なら賑やかな商店街のある場所といったイメージです。
実際には同じ道路に面していなかったり、市街化調整区域内に立地しているなど、現状のままでは家を建て替えることができないことを示す言葉です。
現に家が建っていたとしても、この言葉がついていたら建て替えはできません。
用途地域でもずいぶん街並みが違うこともありますが、周辺環境の目安にはなるでしょう。
原則として住宅が建てられない地域です。
もし広告に「市街化調整区域」と書いてあったら、家が建てられるのかどうかを確認する必要があります。
コンビナートなど工場専用の地域｡住宅は建てられない家を買うときには誰もが不動産会社とつき合うことになります。
実際に家を探しに行く前に、不動産会社のしくみを知っておくことはなにかと有効でしょう。
まずは新築マンション業界から。
新築マンションを売る不動産会社は「デベロッパー」と呼ばれ、広告では「売主」と表記されています。
デベロッパーはマンションを建てるのに適した土地を仕入れ、建設会社（ゼネコン）に建物の建築を発注します。
注文を受けたゼネコンは実際の工事をサブコンと呼ばれる下請会社に発注し、サブコンがさらにその下請会社（ゼネコンから見れば孫請会社）に現場工事を発注したりします。
ゼネコン自身は数多くの工事会社が出入りする建設現場を監督する役割を果たすわけです。
デベロッパーがゼネコンに建築を発注する前に、設計会社に設計を依頼するケースもあります。
「もある」と書いたのは、ゼネコンが設計も請け負うケースが結構多いからです。
この場合はゼネコンが設計・施工を担当することになります。
設計をゼネコンとは別の設計会社が担当するケースでは、設計どおりに施工されるかどうかを設計会社がチェックします。
これを「施工監理」といい、第三者によるチェックが働くというメリットがあります。
ところで、土地の仕入れからマンションの完成までにはいくつかのパターンがあります。
まず一つめは、デベロッパーが事業の中心となるパターン。
土地の仕入れや設計・施工の発注をデベロッパーが主体となって事業を進める、いわば基本的なパターンです。
この場合、マンションの構造や設備、外観といった細部にわたる仕様までデベロッパーが決めるケースが多く、同じ仕様の物件に「○○マンション」や「△△ハイム」といった独自のブランド名をつけて分譲することになります。
二つめはゼネコンが中心となるパターン。
土地を仕入れたゼネコンが売主に土地費や建設費を提供してもらい、マンションを建てるやり方です。
この場合の売主は資金を提供するだけのスポンサーであることが多く、マンションの仕様などはゼネコン主導で決まるケースがほとんどです。
三つめはちょっと変わったパターン。
土地の仕入れから建設まではゼネコンが担当しますが、建物が完成する間際にデベロッパーに土地・建物ごと買い取ってもらうという方法です。
買い取ったデベロッパーはマンションの外観をそのデベロッパー独自の仕様に仕上げ、自社のブランドで分譲することになります。
途中まで手がけたゼネコンにとっては一棟丸ごと買い取ってもらうことで分譲のリスクが避けられ、デベロッパーにとってはマンション建設までの手間をはぶけるので、双方にとってメリットがあるのです。
このパターンを業界用語では「専有卸し」と呼んでいます。
マンションが完成すると一般に分譲されるわけですが、最近は工事が始まったばかりの未完成の時期から分譲をスタートするケースも目立ちます。
いずれにしろ、実際の販売活動はデベロッパーやゼネコンの子会社である販売会社が担当することがほとんどです。
なかには販売会社のさらに子会社の社員が接客を担当するケースもあります。
これらの販売専門の会社は、広告上は「販売提携」あるいは「販売代理」などと記載されます。
いずれの場合も、中古物件を買うときのような仲介手数料が発生することはありません。
新築マンション業界編を読んで、業界内部が複雑なことがおわかりいただけたでしょう。
不動産会社のしくみや関係を知っておくと、どこかで役に立つかもしれません。
建売住宅には大きく分けて二つの種類があります。
一つは郊外のニュータウンのような大規模開発の物件。
もう一つはすでに住宅が建ち並んでいる場所で小規模に分譲される物件です。
ニュータウンの場合は新築マンションと同様、デベロッパーが土地を開発します。
造成された土地にハウスメーヵーが家を建設し、デベロッパーの関連の販売会社が販売を担当するというのが典型的なパターンです。
この場合、売主はデベロッパーですが、なかにはハウスメーカー自身が売主になるケースも見受けられます。
いずれも新築マンションと同じように仲介手数料は不要です。
小規模な分譲物件の場合は、さらに二つのケースに大きく分けられます。
まず一つは売主自身が販売まで手がけるケース。
売主である不動産会社が土地を仕入れ、ハウスメーカーや地元の工務店などの建設会社に建設を発注し、完成した住宅を売主自身が売ります。
チラシなどで会社名のところに「売主」と書いてあるケースがこのパターンです。
この場合も新築マンションやニュータウン分譲と同様、仲介手数料はかかりません。
もう一つはやや特殊なケースで、売主の不動産会社と販売する不動産会社とが分かれている場合です。
売主は建設会社に建設を発注して建物を建てるだけで、販売は仲介を専門とした不動産会社（仲介会社先物会社の場合は購入者の希望（価格の交渉など）をすぐに売主に伝えやすいというメリットがありますが、売主とも契約関係にあるので、あまり強引な交渉はできないでしょう。
一方、客付け会社は売主と直接交渉する立場の二つです。
なく、必ず先物会社を通して取引することになります。
それだけ売主とのつながりは弱くなりますが、客観的に物件を評価できるといったメリットも考えられます。
なお、問い合わせた仲介会社が先物会社か客付け会社かは、案内してもらう物件の鍵をもっているかどうかでわかります。
鍵を売主から預かっている会社は先物会社と判断していいでしょう。
仲介会社は一つの売主だけでなく、複数の売主の物件を販売することになるのです。
購入者側から見ると、一か所の仲介会社に問い合わせれば、たくさんの売主の物件を紹介してもらえるというメリットがあります。
半面、仲介会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
このように売主と販売が分かれているパターンを「製販分離」などと呼びます。
この製販分離のパターンで登場する仲介会社にも、さらに二つのタイプがあります。
売主から直接販売を依頼されている「先物会社」と、売主との直接の契約関係はなく購入者だけ見つける「客付け会社」続いて、不動産会社のしくみの第三項は、中古住宅業界です。
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